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物流园区开发更应尊重市场规则
新闻来源：点击数：11660 更新时间：2014-9-19 11:11:41 收藏此页

近年来，随着经济结构调整、物流业在经济发展中作用的凸显，物流园区得到了政府层面的重视，也取得了长足发展。目前物流园区遍地开花，也存在一些盲目上马、缺乏明确定位、设施薄弱、服务落后和以物流园区名义圈地的现象。这种情况下，《全国物流园区发展规划》(2013-2020)(以下简称《规划》)应运而生。　　这是首次以国家层面出台的物流园区规划。《规划》的出台发布，是物流行业期盼已久的，对物流园区的开发建设和运营，将具有极大的指导意义和推动作用。今后，物流园区将朝着网络化和规范化方向发展。网络化和规范化的物流园区开发企业需要更加专业的咨询指导，包括项目定位、市场需求、区域交通等，不过，园区的规划、开发和运营，都需要更加贴近市场规则的配套措施和做法。　　节点应由国家主导　　《规划》客观分析了我国物流园区的现实基础，剖析了物流园区在规划、建设、运营、管理以及政策方面存在的问题，如片面追求占地面积和投资规模，园区的服务功能有待提高，扶持政策体系有待完善等;对物流园区布局城市进行分级、明确了五种园区类型，为今后物流园区的发展明确了方向。同时，《规划》对今后的主要任务和保证措施进行了明确规定。　　但是，目前物流园区开发中的一些问题和难题不可能短期内解决。我认为，今后《规划》的细则主要应解决以下三个问题。首先，物流园区必须以产业和市场需求作为支撑，物流园区布局城市只是原则上划分为三级，但是在具体项目类型、数量和体量上没有明确规定。其次，《规划》只是从宏观角度提出了物流园区的五种类型，但是没有涉及单体物流园区项目的基本定位、应当具备的主要功能、配套功能以及土地问题。第三，《规划》对物流园区的网络运营问题，特别是公路干线网络和关系国计民生的冷链物流园区，并没有提出具体的措施。如果后续政策不能及时跟进，未来可能无法操作，规划也只是空中楼阁。　　具体到单体物流园区的开发，我认为普通的物流园区，应该交给市场来解决。而关系到国计民生的、全国性的干线网络节点，应该由国家层面主导开发。我国的客运系统，基本上都由国家主导进行开发。但是在货运系统方面，交通运输部门更多的是修路，对于物流园区只有一些指导性的措施。例如，农产品价格逐年增高，除了生产因素外，流通不畅是最重要的原因。虽然国家近年来不断出台扶持措施、增加扶持力度，推动农产品物流基础设施建设，但这种扶持好像撒芝麻盐，无法从根本上解决问题。农产品的流通问题太大，不能交由哪一个企业来解决，而是需要借助国家的力量来搭建一个大的平台。这个平台需要网络化的物流园区来构建。　　向地产开发模式转变　　一般来说，物流业的利润比较低，物流园区的资金回笼期是8～12年。相比于金融资本要求3～5年的回笼期而言，是一个比较长的时间，因此很少有金融资本愿意进入物流领域。在这方面，我认为国家应该有一定的激励措施。　　目前，我国物流用地参照工业用地管理，根据国土资源部《工业项目建设用地控制指标》规定，工业项目所需要行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%;严禁在工业用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套措施。但物流园区往往地处偏僻的郊区，配套设施不能满足基本需求，例如司机食宿、企业办公等问题。因此，在实际开发过程中，物流园区的配套设施往往超过这一标准，管理部门也只是“睁一只眼闭一只眼”。此外，一些项目以物流项目上报，但是在开发时建造大量的商业设施，这明显不符合国家规定。　　我认为，今后物流园区开发可以采用物流地产的商业模式。一般比较先进的物流园区，需要20～30%的商业配套用地，国家可以允许开发商在物流园区周边，采用招、拍、挂等手段获取一块商业用地，该地块面积在园区总面积的20%左右，价格按照商业用地标准，开发项目要与物流园区紧密相关。在建成商业配套设施后可以出售，这样可以快速回笼开发商资金，既能解决开发商的资金压力，又能有效解决物流园区的配套问题。当然，物流园区用地要严格按照标准开发，严禁以物流用地名义圈占土地开发商业项目。这需要监管者的有效监管。　　虽然《规划》中的八项任务之一是改善物流园区的投资环境，但并没有具体的表述。今后需要出台相应配套措施，可以是“物流地产开发模式”这样的政策，也可以是其他政策，有效吸引资本进入。　　除了资金，物流园区开发的另外一个难题是用地难题。我认为，我们的焦点应该从开发新的园区适当转向提升已有园区的功能。在一些地区，物流园区的土地规模和基础设施并不缺少，而是效率比较低下。在一些比较传统的物流园区内，只有普通的堆场、仓库等，可以通过合理设计开发比较先进的仓库、装卸设备等，从而提高现有物流园区的使用效率和功能。既能解决用地难题，又能更大的发挥物流园区功能。　　因此，对现有物流园区升级改造也是《规划》的一个基本原则。《规划》规定，要优先整合利用现有物流设施资源，充分发挥存量物流设施的功能。按照规模适度，用地节约的原则，制定物流园区发展规划、建设标准，合理确定物流园区规模，促进物流园区集约发展。今后，希望各地方在落实《规划》时，要严格遵循这一原则，不要盲目开发。　　应注重后期运营　　目前，大家的关注点更多在如何建设一个物流园，却忽略了如何经营物流园。物流园区实际上是第四方物流平台，除了要有较好的基础设施，还为入驻的物流企业提供增值服务，通过增值服务获取收益，可以更好的吸引物流企业入驻，也可以更好的发挥物流园区作用。　　做好物流园区的后期运营，应做好“1+1”，即建设一个体系——园区公共服务体系，搭建一个平台——物流信息服务平台。园区公共服务体系有5个方面，包括专业性物业管理服务、一体化行政服务、企业管理服务、业务整合服务和物流金融服务等。物流信息服务平台包括两个方面，即外部的公共信息服务和园区内部的业务管理信息系统。　　但目前的现实情况是，大多数物流园区的基本模式是建仓库、堆场和办公区，然后将这些设施出租，说白了就是“房东”。配套服务不够全面，物流园区普遍运行效率不高，限制物流园区发挥了功能。　　因此，《规划》的第三条原则规定，促进物流园区设施建设配套衔接，完善物流园区的基本服务功能。注重运用现代物流和供应链管理理念，创新运营管理机制，拓展增值服务，提升物流园区的运作和服务水平。《规划》的第五项任务也对“增值服务”进行了具体描述。同时，《规划》强调要研究制定统一的物流信息平台接口规范，建立物流园区的信息采集、交换和共享机制，促进入驻企业、园区管理和服务机构、相关政府部门之间信息互联互通和有序交换，创新园区管理和服务。但是，增值服务的提供需要专业的人才和技术，难度较大。在落实《规划》的细则中，一定要有这方面的指导措施。
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